Zamiast liczyć, że „czas wszystko załatwi”, lepiej rozumieć, kiedy zasiedzenie w ogóle nie wchodzi w grę. W obrocie gospodarczym błędne założenia wokół zasiedzenia potrafią wywrócić do góry nogami plany inwestycyjne i konstrukcje umów handlowych.
Znajomość przypadków, w których zasiedzenie jest prawnie wykluczone, pozwala uniknąć złudnych oczekiwań, błędnych zapisów w umowach i niepotrzebnych sporów z kontrahentami czy gminą. W praktyce przedsiębiorców zasiedzenie pojawia się najczęściej przy wieloletnim korzystaniu z cudzej nieruchomości, przy rozbudowie zakładu poza granice działki, przy „tymczasowych” magazynach czy dojazdach do hal. W wielu takich sytuacjach zasiedzenie nie zadziała – choć intuicyjnie mogłoby się wydawać, że wystarczy „odczekać 30 lat”.
Krótko o zasiedzeniu w obrocie gospodarczym
Zasiedzenie to sposób nabycia prawa (najczęściej własności nieruchomości) przez długotrwałe posiadanie samoistne – czyli korzystanie z rzeczy jak właściciel, a nie jako najemca czy dzierżawca. Dla nieruchomości mowa o 20 latach w dobrej wierze i 30 latach w złej wierze (art. 172 k.c.). W praktyce gospodarczej istotne jest też zasiedzenie służebności gruntowych (np. drogi koniecznej) czy służebności przesyłu.
Warto jednak podkreślić: nie każde długotrwałe używanie cudzej nieruchomości, nawet „jak swojej”, może zakończyć się zasiedzeniem. Kodeks cywilny i przepisy szczególne wprowadzają szereg wyłączeń oraz ograniczeń, które – jeśli zostaną przeoczone – czynią całą koncepcję zasiedzenia iluzoryczną.
Posiadanie, które nigdy nie doprowadzi do zasiedzenia
Pierwszym filtrem jest w ogóle rodzaj posiadania. Nie każdy „posiadacz” może cokolwiek przez zasiedzenie nabyć.
Posiadanie zależne a samoistne – kluczowa granica
W obrocie gospodarczym dominują sytuacje, w których przedsiębiorca jest posiadaczem zależnym, czyli korzysta z rzeczy na podstawie tytułu prawnego: umowy lub decyzji administracyjnej. Klasyczne przykłady:
- najem powierzchni magazynowej,
- dzierżawa gruntu pod działalność,
- użyczenie terenu pod tymczasowy parking,
- korzystanie z gruntu na podstawie decyzji (np. pozwolenie na zajęcie pasa drogowego).
Takie posiadanie z definicji nie prowadzi do zasiedzenia, bo przedsiębiorca nie występuje „w roli właściciela”, tylko wykonuje cudze prawo – korzysta z rzeczy w ramach cudzego tytułu. Zasiedzenie wymaga posiadania samoistnego, czyli zachowania się tak, jakby prawo własności przysługiwało właśnie posiadaczowi.
Typowy błąd: założenie, że wieloletni najem gruntu pod stację paliw czy plac składowy „kiedyś przejdzie w zasiedzenie”. Nie przejdzie – chyba że dojdzie do wyraźnej zmiany charakteru posiadania, np. wypowiedzenia umowy i zakwestionowania prawa wynajmującego, połączonego z dalszym faktycznym władztwem nad nieruchomością. Samo trwanie umowy i płacenie czynszu blokuje bieg zasiedzenia.
Osobną kategorią jest tzw. prekarium – korzystanie „z grzeczności”, bez formalnej umowy, za zgodą właściciela (np. sąsiad pozwala korzystać z drogi dojazdowej, bo „i tak wam po drodze”). Takie władanie również co do zasady nie jest samoistne, tylko oparte na tolerowanej uprzejmości, a więc nie prowadzi do zasiedzenia, dopóki nie zostanie jednoznacznie zamanifestowane „wystąpienie w roli właściciela”.
Najdłużej trwające posiadanie nic nie da, jeśli ma charakter zależny – umowy najmu, dzierżawy czy użyczenia działają jak „bezpiecznik” przeciwko zasiedzeniu.
Nieruchomości i prawa, których nie da się zasiedzieć
Drugi filtr to sama „zasiedzana” rzecz lub prawo. Prawo nie dopuszcza zasiedzenia wszystkiego, co istnieje w obrocie.
Po pierwsze, nie można zasiedzieć swojej własnej rzeczy. Brzmi banalnie, ale ma praktyczne przełożenie przy współwłasności. Współwłaściciel co do zasady nie zasiedzi udziałów pozostałych współwłaścicieli tylko dlatego, że „ogarnia całość” i utrzymuje nieruchomość. Aby doszło do zasiedzenia udziału innych, musi nastąpić wyraźne i trwałe wyłączenie ich z możliwości korzystania z rzeczy i manifestowanie, że traktuje się siebie jako jedynego właściciela (np. zmiana zamków, kierowanie do nich wezwań jak do osób obcych).
Po drugie, nie każde prawo rzeczowe daje się zasiedzieć. W szczególności:
- użytkowanie wieczyste – nie powstaje przez zasiedzenie, lecz tylko przez umowę z właścicielem (Skarb Państwa / jednostka samorządu terytorialnego) i wpis do księgi wieczystej,
- użytkowanie i służebności osobiste – oparte na osobie uprawnionego, wygasają najpóźniej z jego śmiercią, nie mogą powstać przez zasiedzenie,
- pewne szczególne prawa, np. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, również nie są nabywane przez zasiedzenie.
Po trzecie, zasiedzenie jest wykluczone wobec rzeczy wyłączonych z obrotu cywilnoprawnego. Chodzi m.in. o niektóre składniki mienia publicznego, które służą celom publicznym w sposób trwały na podstawie przepisów szczególnych (np. pas techniczny linii brzegowej morza).
Majątek publiczny – kiedy zasiedzenie jest zablokowane
W obrocie gospodarczym często pojawia się pytanie o możliwość zasiedzenia nieruchomości należących do Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego (gmina, powiat, województwo).
Co do zasady, polskie prawo dopuszcza zasiedzenie własności publicznej, ale z istotnymi wyjątkami. Szczególne znaczenie ma tutaj status prawny danej nieruchomości: czy jest to zwykły grunt w zasobie, czy też nieruchomość służąca realizacji zadań publicznych.
Najbardziej jaskrawym przykładem jest domena drogowa. Sądy konsekwentnie przyjmują, że droga publiczna (w rozumieniu ustawy o drogach publicznych) nie może być przedmiotem zasiedzenia przez osobę trzecią. Dotyczy to zarówno samego pasa drogowego, jak i urządzeń trwale z nim związanych, służących ruchowi drogowemu. Przedsiębiorca, który przez 30 lat korzysta z fragmentu pasa drogowego jako wjazdu do hali lub miejsca parkingowego, nie zasiedzi tego terenu – nawet jeśli fizycznie go ogrodzi i zorganizuje tam infrastrukturę.
Podobne ograniczenia pojawiają się przy nieruchomościach trwale przeznaczonych na inne cele publiczne (np. niektóre tereny kolejowe, hydrotechniczne, specjalne strefy ochronne). Zasiedzenie w zderzeniu z ustawowym zakazem zbywania danego składnika mienia publicznego po prostu odpada.
Umowy handlowe a przerwanie lub zablokowanie biegu zasiedzenia
Nawet gdy teoretycznie zasiedzenie jest dopuszczalne, konkretne zachowania stron obrotu gospodarczego mogą skutecznie zablokować jego bieg. W praktyce robią to same, często nieświadomie.
Uznanie prawa właściciela i klasyczne „przerwanie biegu”
Bieg zasiedzenia przerywa każda czynność przed sądem zmierzająca bezpośrednio do dochodzenia, ustalenia albo zaspokojenia prawa własności przez właściciela (np. pozew o wydanie nieruchomości). Po przerwaniu biegu, czas liczy się od nowa.
W relacjach kontraktowych równie ważne jest tzw. uznanie prawa właściciela przez posiadacza. Ma to miejsce np. wtedy, gdy przedsiębiorca podpisuje z właścicielem:
- nową umowę dzierżawy / najmu obejmującą teren, którym wcześniej władał „po sąsiedzku”,
- porozumienie regulujące korzystanie z drogi dojazdowej,
- ugodę, w której zobowiązuje się do opuszczenia terenu w określonym terminie.
Takie zachowania pokazują, że posiadacz traktuje drugą stronę jako właściciela – a więc rezygnuje z występowania w roli „samoistnego gospodarza”. Sąd przy ocenie biegu zasiedzenia weźmie to pod uwagę, często uznając, że wcześniejsze władanie miało charakter zależny lub że doszło do przerwania biegu.
Często widać to przy długotrwałych inwestycjach sąsiedzkich: przez lata przedsiębiorca korzysta z fragmentu działki sąsiada jako placu manewrowego, w końcu pojawia się konflikt, zawierają tymczasową umowę dzierżawy „na czas uporządkowania spraw własnościowych”. Taka umowa zwykle przekreśla argument zasiedzenia za okres poprzedzający.
„Mit zasiedzenia” w typowych sporach gospodarczych
W sporach między przedsiębiorcami (lub przedsiębiorcą a gminą) zasiedzenie często pojawia się jako „ostatnia deska ratunku”, gdy brakuje formalnego tytułu prawnego. Warto znać kilka powtarzających się scenariuszy, w których zasiedzenie z góry ma marne szanse.
Po pierwsze, dojazd do zakładu przez cudzą działkę. Przy braku umowy użytkownicy często liczą na zasiedzenie służebności gruntowej (drogi). To teoretycznie możliwe, ale tylko wtedy, gdy korzystanie z dojazdu ma charakter jawny, trwały, nieprzerwany i odbywa się „jak właściciel” służebności – a nie z uprzejmości sąsiada. Jeśli w tle są wieloletnie negocjacje, prośby o zgodę, doraźne porozumienia, sądy zwykle uznają brak samoistności posiadania.
Po drugie, rozbudowa hali na cudzy grunt. Często budynek „wychodzi” poza granice działki. Intuicyjnie pojawia się pomysł zasiedzenia pasa gruntu pod fragmentem hali. Tymczasem w praktyce sądy badają, czy pierwotne wejście na cudzy grunt nie miało podstawy w zgodzie właściciela lub błędnym oznaczeniu granicy przy inwestycji. Jeżeli inwestycja była uzgadniana, a właściciel wyrażał zgodę (choćby ustną), brak jest przesłanki samoistności.
Po trzecie, magazynowanie towaru na cudzym placu „od zawsze”. Jeżeli przedsiębiorca płacił za to jakąkolwiek formę wynagrodzenia (czynsz, „opłata za korzystanie”), mowa raczej o posiadaniu zależnym. Nawet długotrwałość i brak umowy pisemnej nie zmieni tego charakteru, jeśli strony traktowały relację jak odpłatne korzystanie z cudzej rzeczy.
W sporach biznesowych zasiedzenie bywa używane bardziej jako argument negocjacyjny niż realna podstawa rozstrzygnięcia. Sądy dość rygorystycznie badają, czy rzeczywiście doszło do samoistnego posiadania przez wymagany czas.
Znaczenie zasiedzenia (i jego braku) przy transakcjach i umowach
Przy większych transakcjach – zakupie nieruchomości, przejęciu przedsiębiorstwa, inwestycjach deweloperskich – zasiedzenie (lub jego wykluczenie) ma bardzo praktyczny wymiar. Chodzi o to, żeby nie opierać konstrukcji biznesowej na czymś, co prawnie nie ma szans się obronić.
Po pierwsze, w due diligence warto badać nie tylko księgę wieczystą, ale też faktyczny sposób korzystania z nieruchomości: czy ktoś nie korzysta z niej jak właściciel od kilkudziesięciu lat, albo przeciwnie – czy sprzedający nie opiera się wyłącznie na „przekonaniu o zasiedzeniu”, które realnie jest niewykonalne (bo np. korzystał z gruntu na podstawie umowy dzierżawy).
Po drugie, w umowach handlowych zdarza się wprowadzanie postanowień typu „strony zrzekają się prawa do powoływania się na zasiedzenie”. Takie klauzule mają znaczenie psychologiczne i dowodowe, ale z punktu widzenia prawa rzeczowego nie zablokują samej instytucji zasiedzenia, jeśli zaistnieją wszystkie ustawowe przesłanki. Skuteczniejsze jest takie ukształtowanie relacji, by posiadanie miało wyraźnie zależny charakter (najem, dzierżawa) oraz reagowanie na próby „usamoistnienia” posiadania przez drugą stronę.
Po trzecie, przy sprzedaży przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa pojawia się kwestia doliczenia okresów posiadania poprzednika prawnego. Jeśli zasiedzenie jest możliwe, kupujący może skorzystać z posiadania sprzedającego. Jeśli jednak posiadanie miało charakter zależny lub dotyczyło składnika wyłączonego spod zasiedzenia, nie ma czego doliczać.
Podsumowanie – kiedy zasiedzenie można od razu wykluczyć
W praktyce gospodarczej warto od razu założyć, że zasiedzenie jest niemożliwe lub bardzo mało realne, gdy:
- korzystanie z nieruchomości odbywa się na podstawie umowy lub zgody właściciela (najem, dzierżawa, użyczenie, „zgoda sąsiada”);
- chodzi o prawa, których nie można zasiedzieć (użytkowanie wieczyste, użytkowanie, służebności osobiste);
- nieruchomość stanowi część domeny publicznej (droga publiczna, określone tereny infrastruktury publicznej, składniki wyłączone z obrotu);
- posiadacz uznawał prawo właściciela w umowach, ugodach lub korespondencji (np. prosił o zgodę, płacił czynsz, podpisywał porozumienia);
- okres posiadania jest przerywany sporami sądowymi lub innymi czynnościami właściciela zmierzającymi do odzyskania władztwa nad rzeczą.
Dopiero po odfiltrowaniu tych przypadków ma sens poważnie rozważać zasiedzenie jako element strategii prawnej i biznesowej. W wielu sporach szybciej i taniej jest uregulować stan prawny przez klasyczną umowę niż budować całą konstrukcję na zasiedzeniu, które z góry jest prawnie zablokowane.